Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yeni Düzenleme: Mirasçılar Arasında İlk Artırma

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mirasçılar

İçin Yeni Satış Düzeni

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satışına karar verilen miras kalan taşınmazların satış usulünde önemli bir değişiklik yapıldı. 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile belirli şartları taşıyan taşınmazlarda ilk artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılması mümkün hale geldi.

Bu düzenleme; miras yoluyla edinilen ev, arsa, tarla ve diğer taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi sürecini yakından ilgilendirmektedir.

Eski düzenlemede satış nasıl yapılıyordu?

Yeni düzenleme öncesinde, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi halinde taşınmazın satışı kural olarak açık artırma yoluyla gerçekleştiriliyordu.

Mirasçılar arasında yapılacak satış ise ancak kanunda öngörülen şartların oluşması ve paydaşların bu konuda anlaşması halinde mümkün olabiliyordu.

Bu nedenle mirasçılardan biri taşınmazın aile içerisinde kalmasını istese dahi, gerekli şartlar bulunmadığında taşınmazın üçüncü kişilerin de katılabildiği açık artırmada satılması söz konusu olabiliyordu.

Yeni düzenleme ne getiriyor?

31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinde yeni bir satış usulü düzenlendi.

Buna göre;

• Taşınmazın tüm maliklerinin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması,

• Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması ve

• Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması

  halinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma yalnızca taşınmazın malik durumundaki mirasçılar arasında yapılacaktır.

  
  

Bu özel artırma usulü bir defaya mahsus uygulanacaktır.

Dolayısıyla yeni düzenleme, belirli şartları taşıyan miras kalan taşınmazlarda mirasçıların ilk aşamada taşınmazı kendi aralarında satın alabilmesine imkan sağlamaktadır.

İlk artırmaya kimler katılabilecek?

Yeni düzenleme kapsamında birinci artırmaya, taşınmazın malik durumundaki mirasçılar katılabilecektir.

Örneğin anne veya babadan dört kardeşe miras kalan bir taşınmazın tapusunda yalnızca bu dört kardeş malik durumundaysa ve ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmişse, kanundaki diğer şartların da bulunması halinde ilk artırma yalnızca bu mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.

Bu ilk artırmada üçüncü kişilerin katılımı mümkün olmayacaktır.

Mirasçı taşınmazı istediği bedelle satın alabilir mi?

Hayır.

Yeni düzenleme, taşınmazın mirasçılardan birine düşük bir bedelle devredilmesini amaçlamamaktadır.

Mirasçılar arasında gerçekleştirilecek birinci artırmada kanunda öngörülen asgari teklif şartlarının karşılanması gerekir. İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesindeki düzenlemeye göre, bu özel birinci artırmada teklifin taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'üne ulaşması ve kanunda belirtilen satış giderlerine ilişkin şartların da karşılanması gerekir.

Bu nedenle kıymet takdirinin doğru yapılması, mirasçıların taşınmazı satın alabilmesi bakımından önem taşımaktadır.

İlk artırmada satış gerçekleşmezse ne olur?

Mirasçılar arasında gerçekleştirilen özel birinci artırmada gerekli şartlar oluşmaz ve satış gerçekleşmezse, aynı özel artırma usulü ikinci kez uygulanmaz.

Çünkü kanunda mirasçılar arasında yapılacak bu özel birinci artırmanın bir defaya mahsus olduğu açıkça düzenlenmiştir.

Bu durumda sonraki artırmada genel satış usulüne geçilir. Genel artırma bakımından kanunda öngörülen şartlar uygulanır ve üçüncü kişilerin de ihaleye katılması mümkün hale gelebilir.

Dolayısıyla ilk artırmada satışın gerçekleşmemesi, taşınmazın mutlaka mirasçılar arasında kalacağı anlamına gelmez.

31 Temmuz 2026'dan önce ilan edilen satışlar yeni düzenlemeye tabi mi?

Yeni düzenlemenin uygulanması bakımından geçiş hükmü de önem taşımaktadır.

31 Temmuz 2026 tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında yeni düzenleme uygulanmayacak ve bu artırmalar bakımından eski hükümler uygulanmaya devam edecektir.

Bu nedenle bir taşınmazın yeni düzenlemeden yararlanıp yararlanamayacağı değerlendirilirken yalnızca ortaklığın giderilmesi davasının ne zaman açıldığına veya kararın ne zaman verildiğine bakılmamalıdır.

Özellikle satış ilanının hangi tarihte yapıldığı da dikkate alınmalıdır.

Bu ayrım, devam eden ortaklığın giderilmesi dosyaları bakımından önem taşımaktadır.

Yeni düzenleme hangi taşınmazlar için geçerli?

Her ortaklığın giderilmesi davasında bu özel satış usulünün uygulanması mümkün değildir.

Düzenlemeden yararlanılabilmesi için temel olarak;

• Taşınmazın tüm maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması,

• Mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması ve

• Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması

gerekir.

Bu nedenle taşınmazın tapu kayıtları, mevcut maliklerin kim olduğu ve mülkiyetin hangi yolla edinildiği somut olay bakımından ayrıca incelenmelidir.

Örneğin taşınmazda mirasçılar dışında başka bir kişinin payı bulunuyorsa veya maliklerden birinin taşınmazdaki mülkiyet hakkı miras dışında başka bir yolla edinilmişse, özel birinci artırma usulünün uygulanıp uygulanamayacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılar açısından ne değişti?

Yeni düzenlemenin en önemli sonucu, belirli şartları taşıyan miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılabilmesidir.

Özellikle kardeşler arasında miras kalan bir ev, arsa veya tarla bakımından mirasçılardan birinin taşınmazı satın almak istemesi halinde bu düzenleme önemli bir imkan sağlayabilir.

Ancak ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması, taşınmazın mutlaka mirasçılardan birine satılacağı anlamına gelmez.

Birinci artırmada kanuni satış şartlarının gerçekleşmemesi halinde özel artırma usulü tekrar uygulanmaz ve sonraki satış aşamasında genel artırma hükümleri devreye girer.

Bu nedenle miras kalan taşınmazın satış sürecinde tapu kayıtlarının, kıymet takdirinin, satış ilanının ve artırma şartlarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Bursa'da miras kalan taşınmazlar için hukuki destek

Miras kalan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası, yalnızca davanın açılması aşamasından ibaret değildir. Taşınmazın tapu kayıtları, mirasçılık durumu, satış kararı, kıymet takdiri, satış ilanı ve artırma şartlarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenleme sonrasında, miras yoluyla edinilen taşınmazların ilk artırmasında hangi kişilerin ihaleye katılabileceğinin ve hangi teklif şartlarının aranacağının doğru şekilde belirlenmesi önem taşımaktadır.

Bursa miras avukatı desteğiyle ortaklığın giderilmesi davası ve miras kalan taşınmazların satış süreci hakkında somut olayınıza uygun hukuki değerlendirme alabilirsiniz.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olayın özellikleri farklı olduğundan, hukuki süreç bakımından uzman bir avukattan ayrıca değerlendirme alınması gerekir.